Membeli rumah tidak harus selalu tunai. Pembayaran dapat dilakukan dengan kredit ke bank. Sebelum anda memilih bank yang akan membiayai KPR, sebaiknya anda tahu tentang cara perhitungan pembayaran ciilan properti tersebut.
Metode Perhitungan Bunga
Secara Umum ada metode dalam perhitungan bunga yaitu efektif dan flat. Namun dalam praktek sehari-hari ada modifikasi dari metode efektif yang disebut dengan anuitas. Untuk memudahkan pemahaman konsep metode perhitungan bunga diatas, dapat diilustrasikan sebagai berikut :
Misalnya, Anda mengajukan kredit dengan jangka waktu 24 bulan sebesar Rp 24.000.000,- dengan bunga 10% per tahun. Anda berniat melakukan pmbayaran pokok pinjaman sebesar Rp 1.000.000,- per bulan sampai lunas. Asumsi bahwa suku bunga kredit tidak berubah (tetap) selama jangka waktu kredit.
Metode Efektif
Metode ini menghitung bunga yang harus dibayar setiap bulan sesuai dengan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya. Rumus perhitungan bunga adalah :
Bunga = SP x i x(30/360)
SP = saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya
i = suku bunga per tahun
30 = jumlah hari dalam 1 bulan
360 = jumlah hari dalam 1 tahun
Bunga efektif bulan 1
= Rp 24.000.000,- x 10% x (30hari/360 hari)
= Rp 200.000,-
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah Rp 1.000.000,- + Rp 200.000,- = Rp 1.200.000,-
Bunga efektif bulan 2
= Rp 23.000.000,- x 10% x (30hari/360 hari)
= Rp 191.666,67,-
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah Rp 1.000.000,- + Rp 191.666,67,- = Rp 1.191.666,67,-
Angsuran bulan kedua lebih kecil dari angsuran bulan pertama. Demikian pula untuk bulan-bulan selanjutnya, besar angsuran akan semakin menurun dari waktu ke waktu. dari : .first1indoproperty
Metode Anuitas
Merupakan modifikasi dari metode efektif. Metode ini mengatur jumlah angsuran pokok dan bunga yang dibayar agar sama setiap bulan. Rumus perhitungan bunga sama dengan metode efektif yaitu :
Bunga = SP x i x(30/360)
Biasanya Bank memiliki aplikasi software yang secara otomatis menghitung bunga anuitas. Dalam kasus diatas, tabel perhitungan akan muncul sebagai berikut:
| Bulan | Saldo | Bunga Anuitas | Angsuran Pokok | Total Angsuran |
| 0 | 24.000.000 | 0 | 0 | 0 |
| 1 | 23.092.522 | 200.000 | 907.478 | 1.107.478 |
| 2 | 22.177.482 | 192.438 | 915.040 | 1.107.478 |
Bunga anuitas bulan 1
= Rp 24.000.000,- x 10% x (30hari/360 hari)
= Rp 200.000,-
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah Rp 907.478,- + Rp 200.000,- = Rp 1.107.478,-
Bunga anuitas bulan 2
= Rp 23.092.522,- x 10% x (30hari/360 hari)
= Rp 192.438,-
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah Rp 915.040,- + Rp 192.438,- = Rp 1.107.478,-
Terlihat bahwa angsuran bulan kedua sama dengan angsruan bulan pertama dan seterusnya dimana besarnya angsuran akan tetap sama sampai dengan selesainya jangka waktu kredit.
Metode Flat
Dalam metode ini, perhitungan bunga selalu menghasilkan nilai bunga yang sama tiap bulan, karena bunga dihitung dari prosentase bunga dikalikan pokok pinjaman awal. Rumus perhitungan adalah :
Bunga Perbulan = (P x i x t) : jb
P = Pokok pinjaman awal
i = suku bunga per tahun
t = jumlah tahun jangka waktu kredit,
jb = jumlah bulan dalam jangka waktu kredit
Karena bunga dihitung dari pokok awal pinjaman, maka biasanya suku bunga flat lebih kecil dari suku bunga efektif. Dalam contoh kasus diatas misalkan bunga flat sebesar 5,3739% pertahun.
Bunga flat tiap bulan selalu sama
= Rp (24.000.000,- x 5,3739% x 2) : 24
= Rp 107.478,-
Angsuran pinjaman bulan 1
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah Rp 1.000.000,- + Rp 107.478,- = Rp 1.107.478,-
Angsuran pinjaman bulan 2
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah Rp 1.000.000,- + Rp 107.478,- = Rp 1.107.478,-
Perbandingan Anuitas Dengan Flat
Berdasarkan contoh kasus diatas, dapat disimpulkan bahwa untuk jangka waktu kredit 2 tahun, maka suku bunga efektif 10% pertahun akan menghasilkan angsuran yang sama dengan suku bunga flat 5,3739% pertahun.
Hal-hal Yang Perlu Diketahui
- Dalam menetapkan suku bunga kredit, banyak bank menggunakan metode flat, sehingga suku bunga terkesan lebih rendah. Untuk itu, anda perlu menanyakan ke bank berapa sebenarnya suku bunga efektif yang diterapkan sebelum memutuskan untuk mengajukan kredit.
- Jika Anda sedang membandingkan suku bunga antar bank, pastikan bahwa anda mengetahui metode perhitungan bunga yang diterapkan oleh setiap bank.
- Untuk menghitung saldo pokok pinjaman, bank biasanya menggunakan metode efektif. Jadi, pada saat mengajukan kredit, anda perlu menanyakan apakah akan ada penyesuaian terhadap perbedaan saldo
= suku bunga per tahun
- pinjaman yang menggunakan bunga efektif dengan menggunakan bunga flat jika anda ingin melakukan pelunasan pinjaman lebih awal.
- Mintalah jadwal dan komposisi perhitungan bunga dan angsuran pokok pinjaman dari bank supaya anda dapat mengatur dana yang harus disediakan tiap bulan.
- Pastikan bahwa anda mengetahui sifat suku bunga yang dikenakan bank, floating (mengambang) atau fixed (tetap). Jika suku bunga bersifat mengambang, maka apabila terjadi kenaikan suku bunga, biaya bunga dan angsuran pinjaman akan ikut naik dan sebaliknya jika suku bunga turun.
